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2025년 분양시장에서는 ‘트랜짓 오리엔티드 디벨롭먼트(TOD) 아파트’가 교통·생활 인프라 융합 투자처로 주목받고 있다. 지하철·광역철도·BRT 정류장과 직결된 단지는 분양권 시장에서 빠르게 웃돈이 형성되는데, 2024년 하반기 기준 전국 TOD 아파트 10개 단지의 분양권 웃돈 평균은 3.3㎡당 300만 원 수준으로, 일반 단지 대비 120만 원 높았다.
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첫째, 환승역 도보 3분 이내 입지는 기본 조건이다. 수도권 전철 1·4·9호선, 인천 2호선, 부산 1·2호선 등 주요 환승역 인근에 공급된 단지는 사전 청약 경쟁률이 35대 1을 기록했고, 분양권 웃돈은 개통 전 시점까지 평균 20% 상승했다. 예컨대 서울 동대문역 경전철 TOD 아파트 K단지는 분양 공고 직후 평균 웃돈 3.3㎡당 250만 원을 형성하고 3개월 만에 50만 원 추가 상승했다.

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둘째, 환승센터·상업시설 연계 설계가 투자 매력도를 좌우한다. 역과 단지 사이에 지하상가·쇼핑몰·푸드코트가 결합된 ‘스마트 환승 플랫폼’을 조성한 단지는 지하 1층 임대 수익률이 연 6%를 기록하며, 단지 전체 수익성에도 긍정적 영향을 미친다. 송파구 L단지는 역세권 환승센터 내 상가 분양이 사전 마감되어 입주 전부터 투자 수요가 몰렸다.

셋째, 24시간 셔틀·마이크로 모빌리티 연계 서비스는 입주민 편의성을 극대화한다. 지하철역과 단지 간 전기버스·전기자전거 대여소를 설치하여, 첫차 이용객 유입이 늘어난 단지는 부동산거래원 조사에서 “교통 접근성 만족도” 항목 4.6/5점을 기록했다.

넷째, 금융·인센티브 패키지로 ‘환승역 아파트 특별 대출(금리 우대 0.3%p, LTV 75%)’과 ‘역세권 청년 특별공급’ 제도를 활용하면 분양권 계약 경쟁력이 더 높아진다. 해당 패키지를 제공한 M 사 단지는 청년층 1순위 청약이 60대 1을 넘으며, 분양권 잔여 물량이 5일 내 완판되었다.

이 글은 TOD 아파트의 시장 현황, 환승센터·상업시설 연계 설계, 마이크로 모빌리티 서비스, 금융·인센티브 패키지를 사례(동대문역 K단지·송파구 L단지)와 통계(국토교통부·교통연구원 자료)를 기반으로 분석해 백링크용 고유 콘텐츠로 제공합니다.