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2020년 도입된 임대차 3법은 전세 시장에 큰 충격을 주었다. 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세 신고제는 세입자 보호를 강화하기 위한 목적이었지만, 예상치 못한 부작용도 많았다. 임대인들은 신규 계약 시 전세가를 급등시켜버렸고, 세입자들은 갱신 이후의 불확실성에 불안감을 느꼈다. 그 결과 전세 시장은 급격히 위축되었고, 월세로의 전환 속도는 더욱 빨라졌다.

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최근 정부는 임대차 3법의 전면 재검토에 들어갔다. 계약갱신청구권을 1회로 제한하거나, 전월세상한제를 탄력적으로 운영하는 방안 등이 검토되고 있으며, 전월세 신고제 역시 실효성을 높이기 위한 시스템 정비가 함께 추진된다. 특히 갱신청구권을 행사한 세입자가 계약 종료 후 급격한 임대료 인상에 직면하는 ‘갭 리스크’는 제도 설계의 보완 필요성을 보여주는 대표적 사례다.

임대차 시장의 안정은 매매시장 못지않게 중요하다. 특히 청년층, 신혼부부, 사회초년생은 전월세 시장에서 시작할 수밖에 없는 만큼, 이들의 주거 안정성은 곧 사회의 기초 안전망과 직결된다. 따라서 제도 개편은 시장 원리를 무시하지 않으면서도, 세입자 보호와 임대인의 권리 보장이 균형을 이룰 수 있도록 설계되어야 한다.

정책은 일방향으로 작동해서는 안 된다. 임대차 시장도 공급과 수요가 맞물리는 복합 시스템인 만큼, 제도적 개입이 시장에 미치는 영향을 면밀히 분석하고, 유연하게 조정하는 것이 중요하다. 임대차 3법은 이제 단순한 법률 개정이 아니라, 주거 안정성과 시장 유연성 사이의 균형점을 찾는 과제가 되었다.